El propietario de 17 casas analizó cómo afecta el gasto en reformas a los impuestos a la hora de vender un inmueble
El mercado de la vivienda está en el punto de mira en España por los altos precios que se encuentran en la actualidad, especialmente en las grandes ciudades. Sin embargo, no solo está condicionado por el precio de compra o de venta de un inmueble. Cuando un propietario decide reformar una casa y venderla posteriormente, la fiscalidad también puede tener un impacto importante. La diferencia entre lo que costó adquirir la vivienda y el importe por el que finalmente se transmite determina, con carácter general, la ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse en el IRPF.. Sobre esta cuestión tributaria ha puesto el foco Pascual Ariño, experto en vivienda y propietario de 17 casas, que considera que determinadas reformas pueden provocar una situación fiscal que no refleja el beneficio económico real obtenido por el propietario: “Hacienda puede hacerte pagar por un beneficio que no existe”. Su crítica se centra especialmente en las obras realizadas por particulares antes de vender una vivienda.. Cómo afectan las reformas a la venta. “Una cosa que mucha gente no sabe en el tema de los inmuebles en España es que cuando tú compras una casa como particular que está en ruinas, la reformas, la vendes, esos gastos de la reforma, como no hayas aumentado metros o mejorado la habitabilidad, no cuentan”, afirma Pascual Ariño.. La cuestión está en distinguir entre una mejora del inmueble y una actuación de conservación o reparación. Hacienda establece que el valor de adquisición de un inmueble puede incluir el coste de las inversiones y mejoras realizadas, además de determinados gastos y tributos relacionados con la compra. En cambio, los gastos de conservación y reparación no se incorporan a ese valor a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.. Esto significa que una factura por una obra no garantiza por sí misma que todo su importe vaya a reducir la ganancia fiscal cuando se venda la vivienda. La naturaleza de los trabajos realizados resulta determinante. La propia Agencia Tributaria considera que las reparaciones son aquellas actuaciones destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad de uso, mientras que las mejoras pueden estar relacionadas con un aumento de su capacidad o habitabilidad o con un alargamiento de su vida útil.. La diferencia que castiga a los propietarios. Este propietario denuncia la situación actual: «Te hacen pagar unos impuestos de un beneficio que no ha existido». Pascual Ariño pone un ejemplo para explicar el efecto: “Tú has gastado 20.000 euros en reforma, esos 20.000, aunque presentes facturas del Leroy Merlin, de Bricomart… luego Hacienda, te las vas a romper y va a decir, esto no lo quiero para nada”. En términos fiscales, la consecuencia que denuncia es clara: si esos 20.000 euros no pueden considerarse una inversión o mejora fiscalmente computable, no se suman al valor de adquisición.. El cálculo puede reflejar una ganancia patrimonial superior a la que el propietario percibe realmente después de descontar el dinero que ha destinado a poner a punto la vivienda. Se entiende mejor con un ejemplo: si una persona compra un inmueble por 100.000 euros y posteriormente lo vende por 150.000, la ganancia no se determina simplemente restando ambos precios. El valor de adquisición puede incrementarse por determinadas inversiones, mejoras, gastos y tributos de la compra. Del valor de transmisión pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la venta satisfechos por el vendedor.. No es lo mismo particular que empresa. El propietario debe conservar la documentación que permita acreditar qué actuaciones se han realizado y cuál ha sido su coste. Las facturas pueden resultar relevantes para justificar una inversión o mejora, aunque su existencia no convierte automáticamente cualquier reforma en un mayor valor de adquisición.. Su indignación se multiplica al explicar que esto solo afecta a particulares: “Es absurdo, es injusto. Sin embargo cuando lo haces como empresa sí, pero como particular, todo eso, y te hacen pagar unos impuestos por un beneficio que no ha existido”. La normativa no establece una exclusión general de las reformas realizadas por particulares, sino que determina es que deben diferenciarse las inversiones y mejoras de los gastos de conservación y reparación.
El mercado de la vivienda está en el punto de mira en España por los altos precios que se encuentran en la actualidad, especialmente en las grandes ciudades. Sin embargo, no solo está condicionado por el precio de compra o de venta de un inmueble. Cuando un propietario decide reformar una casa y venderla posteriormente, la fiscalidad también puede tener un impacto importante. La diferencia entre lo que costó adquirir la vivienda y el importe por el que finalmente se transmite determina, con carácter general, la ganancia o pérdida patrimonial que debe declararse en el IRPF.. Sobre esta cuestión tributaria ha puesto el foco Pascual Ariño, experto en vivienda y propietario de 17 casas, que considera que determinadas reformas pueden provocar una situación fiscal que no refleja el beneficio económico real obtenido por el propietario: “Hacienda puede hacerte pagar por un beneficio que no existe”. Su crítica se centra especialmente en las obras realizadas por particulares antes de vender una vivienda.. Cómo afectan las reformas a la venta. “Una cosa que mucha gente no sabe en el tema de los inmuebles en España es que cuando tú compras una casa como particular que está en ruinas, la reformas, la vendes, esos gastos de la reforma, como no hayas aumentado metros o mejorado la habitabilidad, no cuentan”, afirma Pascual Ariño.. La cuestión está en distinguir entre una mejora del inmueble y una actuación de conservación o reparación. Hacienda establece que el valor de adquisición de un inmueble puede incluir el coste de las inversiones y mejoras realizadas, además de determinados gastos y tributos relacionados con la compra. En cambio, los gastos de conservación y reparación no se incorporan a ese valor a efectos del cálculo de la ganancia patrimonial.. Esto significa que una factura por una obra no garantiza por sí misma que todo su importe vaya a reducir la ganancia fiscal cuando se venda la vivienda. La naturaleza de los trabajos realizados resulta determinante. La propia Agencia Tributaria considera que las reparaciones son aquellas actuaciones destinadas a mantener la vida útil del inmueble y su capacidad de uso, mientras que las mejoras pueden estar relacionadas con un aumento de su capacidad o habitabilidad o con un alargamiento de su vida útil.. La diferencia que castiga a los propietarios. Este propietario denuncia la situación actual: «Te hacen pagar unos impuestos de un beneficio que no ha existido». Pascual Ariño pone un ejemplo para explicar el efecto: “Tú has gastado 20.000 euros en reforma, esos 20.000, aunque presentes facturas del Leroy Merlin, de Bricomart… luego Hacienda, te las vas a romper y va a decir, esto no lo quiero para nada”. En términos fiscales, la consecuencia que denuncia es clara: si esos 20.000 euros no pueden considerarse una inversión o mejora fiscalmente computable, no se suman al valor de adquisición.. El cálculo puede reflejar una ganancia patrimonial superior a la que el propietario percibe realmente después de descontar el dinero que ha destinado a poner a punto la vivienda. Se entiende mejor con un ejemplo: si una persona compra un inmueble por 100.000 euros y posteriormente lo vende por 150.000, la ganancia no se determina simplemente restando ambos precios. El valor de adquisición puede incrementarse por determinadas inversiones, mejoras, gastos y tributos de la compra. Del valor de transmisión pueden descontarse los gastos y tributos inherentes a la venta satisfechos por el vendedor.. No es lo mismo particular que empresa. El propietario debe conservar la documentación que permita acreditar qué actuaciones se han realizado y cuál ha sido su coste. Las facturas pueden resultar relevantes para justificar una inversión o mejora, aunque su existencia no convierte automáticamente cualquier reforma en un mayor valor de adquisición.. Su indignación se multiplica al explicar que esto solo afecta a particulares: “Es absurdo, es injusto. Sin embargo cuando lo haces como empresa sí, pero como particular, todo eso, y te hacen pagar unos impuestos por un beneficio que no ha existido”. La normativa no establece una exclusión general de las reformas realizadas por particulares, sino que determina es que deben diferenciarse las inversiones y mejoras de los gastos de conservación y reparación.
