La caída del decreto deja en el aire miles de contratos de alquiler y abre una batalla legal
La derogación del decreto para prorrogar durante dos años los contratos de alquiler que vencen en 2026 y 2027 y topar las actualizaciones al 2% abre la puerta a un aluvión de litigios entre caseros e inquilinos que ya habían solicitado la prórroga. Legálitas recoge los cinco escenarios legales que se abren tras decaer la norma.. Inquilino que solicitó la prórroga durante su vigencia. Si el inquilino -cuyo contrato debía vencer antes del 31 de diciembre de 2027- solicitó la prórroga extraordinaria entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, está blindado. Así lo defiende el Ministerio de Consumo. Aunque la norma haya caído, el derecho se ejercitó cuando estaba vigente. El propietario está obligado a aceptarla y deberá esperar hasta dos años para recuperar su vivienda. Sin embargo, desde el sector inmobiliario y los despachos de abogados aseguran que, ante su derogación, la obligación de prorrogar el alquiler solo afecta a aquellos arrendamientos que vencieron mientras el decreto estuvo vigente.. La zona gris: el inquilino solicitó la prórroga pero su contrato no venció durante la vigencia del decreto. El problema legal está en los inquilinos que pidieron la prórroga pero cuyo contrato no vencía durante la vigencia de la norma (entre el 22 de marzo y el 28 de abril). Legálitas señala que al tratarse de un real decreto‑ley que no ha sido convalidado, sus efectos no pueden proyectarse más allá de su vigencia.. ¿Puede el propietario impugnar la prórroga? Sí, pero «el arrendador tendría que acudir a la vía judicial, asumiendo el coste de abogado y procurador y enfrentándose a un procedimiento largo y complejo», advierte Legálitas. Por tanto, hasta que los tribunales se pronuncien, los inquilinos que confiaron en la medida quedan en una especie de limbo legal, sin garantías firmes sobre su situación.. Los inquilinos que no solicitaron la prórroga. Para los inquilinos cuyo contrato vence después del 28 de abril y que no pidieron la prórroga a tiempo, la respuesta es clara: no hay derecho a la prórroga. Cuando venzan sus contratos tendrán que renegociar sus condiciones y sus caseros les podrán aplicar subidas sin ningún tipo de límite, al no tratarse de una actualización, sino de un contrato completamente nuevo. «Ya no existe base legal para solicitar la prórroga extraordinaria de dos años, por lo que el contrato se regirá exclusivamente por lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo pactado entre las partes y, en su caso, la negociación entre propietario e inquilino», explica Legálitas.. El propietario necesitaba la vivienda, pero no lo comunicó a tiempo. Puede darse el caso de que el propietario necesitara la vivienda para uso propio o de un familiar, pero no comunicó por escrito su necesidad con al menos cuatro meses de antelación. Si el inquilino pidió la prórroga durante la vigencia de la norma, el propietario ha perdido el turno. Tendrá que esperar dos años.. La casa vendida con inquilino prorrogado. El último escenario es el más doloroso para los compradores. Si durante la vigencia del decreto se vendió una vivienda, el inquilino pidió la prórroga y la compraventa aún no se había formalizado, el nuevo propietario se encontrará con un inquilino con derecho a quedarse dos años más, incluso aunque se hubieran firmado arras. No obstante, la compraventa puede llevarse a cabo, siempre que el nuevo propietario quede subrogado como arrendador, asumiendo las obligaciones derivadas del contrato de alquiler, incluida la prórroga extraordinaria solicitada por el inquilino.. Según datos del Ministerio de Consumo, 632.369 contratos de alquiler expirarán este año en España, lo que obligará a propietarios e inquilinos a renegociar las condiciones en un contexto de subida de precios, una situación que afecta a cerca de 1,63 millones de personas. Estas cifras aumentan hasta un millón de contratos y 2,68 millones de inquilinos afectados ampliando el periodo hasta 2027 con subidas medias en el precio de sus arrendamientos de 1.730 euros anuales.
La derogación del decreto para prorrogar durante dos años los contratos de alquiler que vencen en 2026 y 2027 y topar las actualizaciones al 2% abre la puerta a un aluvión de litigios entre caseros e inquilinos que ya habían solicitado la prórroga. Legálitas recoge los cinco escenarios legales que se abren tras decaer la norma.. Inquilino que solicitó la prórroga durante su vigencia. Si el inquilino -cuyo contrato debía vencer antes del 31 de diciembre de 2027- solicitó la prórroga extraordinaria entre el 22 de marzo y el 28 de abril de 2026, está blindado. Así lo defiende el Ministerio de Consumo. Aunque la norma haya caído, el derecho se ejercitó cuando estaba vigente. El propietario está obligado a aceptarla y deberá esperar hasta dos años para recuperar su vivienda. Sin embargo, desde el sector inmobiliario y los despachos de abogados aseguran que, ante su derogación, la obligación de prorrogar el alquiler solo afecta a aquellos arrendamientos que vencieron mientras el decreto estuvo vigente.. La zona gris: el inquilino solicitó la prórroga pero su contrato no venció durante la vigencia del decreto. El problema legal está en los inquilinos que pidieron la prórroga pero cuyo contrato no vencía durante la vigencia de la norma (entre el 22 de marzo y el 28 de abril). Legálitas señala que al tratarse de un real decreto‑ley que no ha sido convalidado, sus efectos no pueden proyectarse más allá de su vigencia.. ¿Puede el propietario impugnar la prórroga? Sí, pero «el arrendador tendría que acudir a la vía judicial, asumiendo el coste de abogado y procurador y enfrentándose a un procedimiento largo y complejo», advierte Legálitas. Por tanto, hasta que los tribunales se pronuncien, los inquilinos que confiaron en la medida quedan en una especie de limbo legal, sin garantías firmes sobre su situación.. Los inquilinos que no solicitaron la prórroga. Para los inquilinos cuyo contrato vence después del 28 de abril y que no pidieron la prórroga a tiempo, la respuesta es clara: no hay derecho a la prórroga. Cuando venzan sus contratos tendrán que renegociar sus condiciones y sus caseros les podrán aplicar subidas sin ningún tipo de límite, al no tratarse de una actualización, sino de un contrato completamente nuevo. «Ya no existe base legal para solicitar la prórroga extraordinaria de dos años, por lo que el contrato se regirá exclusivamente por lo previsto en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo pactado entre las partes y, en su caso, la negociación entre propietario e inquilino», explica Legálitas.. El propietario necesitaba la vivienda, pero no lo comunicó a tiempo. Puede darse el caso de que el propietario necesitara la vivienda para uso propio o de un familiar, pero no comunicó por escrito su necesidad con al menos cuatro meses de antelación. Si el inquilino pidió la prórroga durante la vigencia de la norma, el propietario ha perdido el turno. Tendrá que esperar dos años.. La casa vendida con inquilino prorrogado. El último escenario es el más doloroso para los compradores. Si durante la vigencia del decreto se vendió una vivienda, el inquilino pidió la prórroga y la compraventa aún no se había formalizado, el nuevo propietario se encontrará con un inquilino con derecho a quedarse dos años más, incluso aunque se hubieran firmado arras. No obstante, la compraventa puede llevarse a cabo, siempre que el nuevo propietario quede subrogado como arrendador, asumiendo las obligaciones derivadas del contrato de alquiler, incluida la prórroga extraordinaria solicitada por el inquilino.. Según datos del Ministerio de Consumo, 632.369 contratos de alquiler expirarán este año en España, lo que obligará a propietarios e inquilinos a renegociar las condiciones en un contexto de subida de precios, una situación que afecta a cerca de 1,63 millones de personas. Estas cifras aumentan hasta un millón de contratos y 2,68 millones de inquilinos afectados ampliando el periodo hasta 2027 con subidas medias en el precio de sus arrendamientos de 1.730 euros anuales.
