Cada cierto tiempo, el mercado inmobiliario español vuelve a mirarse en el espejo de 2008. Es lógico, puesto que la crisis dejó una lección que nadie debería olvidar y conviene recordar. Entonces aprendimos que cuando el crédito crece sin prudencia, cuando se financia sin valorar bien el riesgo y cuando se confunde el precio de una vivienda con una garantía eterna de revalorización, el sistema acaba pagando las consecuencias. Pero aprender de 2008 no significa diagnosticar 2026 como si fuera 2008. Hoy, el problema de la vivienda en España no es una burbuja hipotecaria. Es una tensión estructural entre una demanda muy fuerte y una oferta insuficiente. Si confundimos ambas cosas, corremos el riesgo de aplicar la medicina equivocada. En ese sentido, limitar no significa solucionar. Limitar la concesión de hipotecas puede partir de la intención prudente de evitar excesos, proteger a las familias y preservar la estabilidad financiera. Todo eso es necesario, sí, desde luego. La supervisión bancaria es imprescindible y el Banco de España debe seguir vigilando ratios de esfuerzo, niveles de financiación, tasaciones y cualquier relajación excesiva, pero una cosa es supervisar con rigor y otra restringir de forma generalizada el crédito hipotecario solvente. La comparación con 2008 demuestra por qué la situación actual es diferente. En 2006 se firmaron en España más de 1,2 millones de hipotecas, incluso más que viviendas vendidas. Aquello solo podía explicarse porque muchas entidades refinanciaban préstamos, ampliaban capitales y convertían la hipoteca en un instrumento para financiar coches, reformas o consumo. En demasiados casos, dejó de ser una herramienta para comprar casa y se convirtió en endeudamiento masivo. Hoy sucede lo contrario. En 2025 se vendieron alrededor de 757.000 viviendas y se firmaron cerca de 500.000 hipotecas. Es decir, hubo muchas más compraventas que hipotecas. Lejos de ver un exceso de crédito, vemos un mercado en el que parte de las operaciones se cierra sin financiación hipotecaria o con endeudamiento más prudente. También ha cambiado la calidad del crédito. Antes eran habituales las financiaciones al 100%, las tasaciones optimistas y los criterios de riesgo laxos. Hoy la banca es mucho más exigente. La Ley de Crédito Inmobiliario y la supervisión han transformado el proceso. Las entidades analizan con más rigor la estabilidad laboral, la capacidad de pago, el endeudamiento previo, el ahorro disponible y la sensibilidad ante cambios de tipos. También ha cambiado el producto. Antes de la crisis, el mercado estaba muy expuesto a la hipoteca variable. Hoy, en cambio, la hipoteca fija domina las nuevas operaciones. Esto no elimina todos los riesgos, pero aporta estabilidad: una familia sabe cuánto pagará cada mes. Otro dato clave es la morosidad. Incluso tras la subida de tipos de 2022 y 2023, la morosidad hipotecaria no se disparó. Al contrario, el saldo dudoso del crédito hipotecario se
No es que haya demasiadas hipotecas, es que hay demasiadas familias compitiendo por muy pocas viviendas
Cada cierto tiempo, el mercado inmobiliario español vuelve a mirarse en el espejo de 2008. Es lógico, puesto que la crisis dejó una lección que nadie debería olvidar y conviene recordar. Entonces aprendimos que cuando el crédito crece sin prudencia, cuando se financia sin valorar bien el riesgo y cuando se confunde el precio de una vivienda con una garantía eterna de revalorización, el sistema acaba pagando las consecuencias.Pero aprender de 2008 no significa diagnosticar 2026 como si fuera 2008. Hoy, el problema de la vivienda en España no es una burbuja hipotecaria. Es una tensión estructural entre una demanda muy fuerte y una oferta insuficiente. Si confundimos ambas cosas, corremos el riesgo de aplicar la medicina equivocada. En ese sentido, limitar no significa solucionar.Limitar la concesión de hipotecas puede partir de la intención prudente de evitar excesos, proteger a las familias y preservar la estabilidad financiera. Todo eso es necesario, sí, desde luego. La supervisión bancaria es imprescindible y el Banco de España debe seguir vigilando ratios de esfuerzo, niveles de financiación, tasaciones y cualquier relajación excesiva, pero una cosa es supervisar con rigor y otra restringir de forma generalizada el crédito hipotecario solvente.La comparación con 2008 demuestra por qué la situación actual es diferente. En 2006 se firmaron en España más de 1,2 millones de hipotecas, incluso más que viviendas vendidas. Aquello solo podía explicarse porque muchas entidades refinanciaban préstamos, ampliaban capitales y convertían la hipoteca en un instrumento para financiar coches, reformas o consumo. En demasiados casos, dejó de ser una herramienta para comprar casa y se convirtió en endeudamiento masivo.Hoy sucede lo contrario. En 2025 se vendieron alrededor de 757.000 viviendas y se firmaron cerca de 500.000 hipotecas. Es decir, hubo muchas más compraventas que hipotecas. Lejos de ver un exceso de crédito, vemos un mercado en el que parte de las operaciones se cierra sin financiación hipotecaria o con endeudamiento más prudente.También ha cambiado la calidad del crédito. Antes eran habituales las financiaciones al 100%, las tasaciones optimistas y los criterios de riesgo laxos. Hoy la banca es mucho más exigente. La Ley de Crédito Inmobiliario y la supervisión han transformado el proceso. Las entidades analizan con más rigor la estabilidad laboral, la capacidad de pago, el endeudamiento previo, el ahorro disponible y la sensibilidad ante cambios de tipos.También ha cambiado el producto. Antes de la crisis, el mercado estaba muy expuesto a la hipoteca variable. Hoy, en cambio, la hipoteca fija domina las nuevas operaciones. Esto no elimina todos los riesgos, pero aporta estabilidad: una familia sabe cuánto pagará cada mes.Otro dato clave es la morosidad. Incluso tras la subida de tipos de 2022 y 2023, la morosidad hipotecaria no se disparó. Al contrario, el saldo dudoso del crédito hipotecario se sitúa
